질문) 갑은 집을 임대하여 쓰던 중 집의 여기저기 파손된 부분을 수선하려고 한다. 집주인은 쓰는 사람이 수리하라며 수리비를 전부 갑이 부담해야 한다고 주장한다. 이에 대해서 알아보기로 하자.

 1. 원칙적으로 임대인이 수리를 하여야 한다.
 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것을 제외하고 예를 들어 비가 새는 경우, 유리창이 깨진 경우 등이 발생하면 집주인(임대인)은 그 계약이 존속하는 동안 세입자(임차인)가 임대 목적물을 제대로 사용할 수 있게 해 주어야 하므로 필요비(임대 목적물의 원상태를 유지·보수, 관리하기 위해 지출한 비용)는 당연히 해 주어야 한다. 만약 세입자가 직접 비용을 들여 수리한 경우에는 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있다.
 그러나 등기된 전세권은 임대차와 달리 전세권자(세입자)가 작은 부분의 수리비용은 스스로 부담해야 하기 때문에 대규모의 수리비용이 아닌 한 집주인에게 그 비용을 청구할 수 없다.

 2. 건물의 가치를 높이는 비용은 누가 부담하는가 
 원래 사용하던 화장실이 너무 낡고 지저분하여 수세식으로 수리를 한 경우와 같이 임대한 건물의 가치를 높이는 데 든 비용을 유익비(목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용)라 하며, 임차인은 임대차가 종료된 후 이에 대해 지출한 금액이나 임대 건물의 가치가 늘어난 만큼의 증가액 중 임대인이 선택한 것을 지급하도록 청구할 수 있다.

 3. 임차인의 실수로 집이 파손된 경우 어떠한가
 임대인은 손해배상청구, 계약을 해지할 수는 있지만 수리를 해 주어야 한다. 즉 임차인의 책임으로 집이 손상된 경우라 하더라도 수리 자체는 거절할 수 없다.

 4. 옆집의 불이 옮겨 붙어 피해가 난 경우는 어떠한가
 위와 같이 불가항력적인 사유로 인한 파손의 경우에도 임차인은 임대인에게 수리를 요구할 수 있고, 임대인이 이를 거절하는 경우 임차인은 임대인에게 손해배상, 계약 해지, 임대료의 전부 또는 일부 지급을 거절할 수 있다.

 5. 장기수선충당금의 부담은 누가 하나
 아파트가 노후화 되어 관리하려면 몇 년에 한 번은 수리를 해 주어야 하나 자금을 한꺼번에 마련하기는 어려우므로 관리주체의 장기수선계획에 의하여 주민들이 조금씩 적립하게 하는 것이 장기수선충당금이다.
 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정하여 관리비와는 별도의 통장으로 관리된다.
 장기수선충당금은 주택법 제51조 제1항 세입자가 아닌 원칙적으로는 아파트 소유자가 부담해야 한다. 약정으로 아파트 입주자가 이를 부담하기로 된 경우도 소유자인 임대인에게 부과해야 한다. 따라서 세입자가 낸 경우는 세입자가 이사할 때는 그 동안 적립한 장기수선충장금을 돌려받을 수 있다.

 * 해결
 위 사항은 집주인은 직접 수리를 해 주거나 갑이 먼저 수리한 뒤에 청구하는 수리비용을 지급해야 한다.

강 길 집사(변호사·법조선교회)