남에게 돈 빌려주는 채권자의 입장에서 알아두어야 할 점   

 법원에서 채무자인 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달하지 않은 채 경매절차를 진행하고 매각허가결정이 확정되어 대금을 납부 받은 경우와 남에게 돈을 빌려주는 채권자의 입장에서 알아두어야 할 점에 대하여 사례별로 살펴보기로 하겠습니다.

▶ 문1 : 저는 법원경매절차에서 부동산을 매수하면 안전하고 시가보다 싸게 소유권을 취득할 수 있다는 일반적인 생각에서 경매를 통하여 일반주택을 건축할만한 대지를 매수하였습니다. 그 후 얼마 후에 전소유자로부터 자기는 전혀 알지 못하는 사이에 대지가 매각되었다는 이유로 소유권이전등기 말소소송을 제기하여 왔습니다. 전혀 예상하지 못한 일이어서 고민하고 있습니다. 어떻게 해야 할까요?
▷ 답 : 법원 부동산강제경매절차에서는 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없습니다. 개시결정을 채무자, 즉 소유자에게 송달하지 않고 기입등기만 한 채 매각절차를 진행하여 매각대금을 납부 받은 경우(대판 94.1.28., 93다9477) 유효 여부는 부정될 수밖에 없으며 발송송달도 불가합니다. 경매절차에서 일반적으로 하자는 매각허가결정의 확정으로 모두 치유되므로 별 문제가 없으나 개시결정의 송달 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없는 것입니다(대결 91.12.16., 91마239). 따라서 경매절차에서 매수인은 목적물부동산에 대한 철저한 권리분석 및 매각절차 진행사실까지도 꼼꼼히 확인하는 많은 노력이 필요하다 하겠습니다. 귀하의 경우 강제경매절차에서 소유자인 채무자에게 경매개시결정을 송달하지 않은 채 매각허가결정을 하고 대금을 납부 받은 경우로 추정됩니다.
 한편 귀하는 위 부동산의 매각으로 이득을 본 사람을 상대로 부당이득금반환소송을 제기할 수 있음은 별론하고 그 사람들의 현 재산상태가 어떠한지 궁금하네요. 신속한 대응이 필요하다 하겠습니다.

▶ 문2 : 타인에게 돈을 빌려주거나 회수할 때 채권을 확실하게 확보하려면 부동산경매절차에서 우선변제의 배당순위를 알고 있어야 채권확보 여부를 예단하고 대여 여부를 결정하는데 참고가 된다 할 것이므로 그 우선변제의 배당순위에 대하여 알고 싶습니다.
▷ 답 : 채권자의 입장에서는 장차 강제집행을 통하여 채권을 회수할 때 우선변제 채권자에게 우선 배당하고 나머지 돈을 가지고 배당절차에서 자신에게 배당되는 돈이 얼마나 되는 지를 예단할 수 있어야 부실채권을 예방하는 차원에서 우선변제의 배당순위는 매우 중요하다 하겠습니다. 우선변제의 배당순위를 간략해보겠습니다.
 (1) 최종 3월분의 임금, 최종 3년 간의 퇴직금, 재해보상금, 주택임대차보호법 8조에 의한 소액보증금채권, 상가건물임대차보호법 제14조에 의한 보증금(이상 각 동순위)
 (2) 위에 적은 근로관계 채권을 제외한 나머지 근로관계 채권은 저당권에 의하여 담보되는 채권보다 후순위이고 당해세를 포함한 조세, 공과금 및 일반채권자보다는 선순위.
 (3) 조세, 공과금이 저당권에 우선하는 경우에는 조세, 공과금, 저당권에 의하여 담보되는 채권, 근로관계 채권의 순이다.
 (4) 그밖에 순환배당, 흡수배당의 문제(안분 후 흡수설, 가산 후 안분설, 순환흡수배당, 안분흡수배당, 배당순위의 모순 저촉에 따른 특수흡수배당)가 있다.
 (5) 재배당과 추가배당
      ① 재배당 : 배당이의의소에서 원고와 피고 사이에서만 다시 배당.
      ② 추가배당 : 정지조건부채권의 조건의 불성취가 확정된 경우, 가압류채권자가 본안에서 패소한 경우, 집행정지결정이 있는 채권에 관하여 궁극적으로 불허된 경우.
 선순위 근저당권 설정등기를 마치고 돈을 빌려주었다고 안심할 것은 아닙니다. 조세채권의 법정기일과 근저당권설정등기일의 선·후에 따라 배당순위가 정해지기 때문입니다.

김청일 안수집사 (법무사·법조선교회)