경매 매수 신청시 사전에 세심한 권리분석 중요
 
 법원 부동산경매절차에서 부동산을 매수할 때 주의하지 않으면 시가보다 싸게 매수하려다가 오히려 큰 손해를 볼 수도 있다는 것을 사례를 통해 보겠습니다.

▶ 문1: 저는 법원경매절차에서 부동산을 매수하면 일반적으로 시가보다 싸게 살 수 있다는 생각에서 단독주택을 매수하고 잔금을 납부하기 전에 매수한 주택을 방문하여 확인한 결과, 법원에 권리신고하지 않은 선순위 근저당권자보다 우선인 보증금이 1억원인 임차인이 거주하고 있어 위 1억 원을 부담하고 매수하면 시가보다 오히려 비싸게 매수하는 결과가 되어 저는 대금 지급기한 내에 잔금을 납부하지 못하였는데 매수신청보증금은 어떻게 되나요?
▷ 답: 위와 같은 경우 법원에서 재매각명령을 하는데 재매각기일에 최고가 매수신고인이 있고, 매각대금을 납부하면 귀하는 매수신청보증금 반환을 요구하지 못하고 배당할 금액으로 되어 시가보다 저렴한 가격으로 매수하려다가 오히려 큰 손해를 볼 수 있으므로 경매매수신청 시에 사전에 세심한 권리분석이 필요하다 하겠습니다.

▶ 문2: 위의 재매각기일에 최고가 매수신고인이 없어 유찰되었고, 다시 새매각기일이 지정되었는데 근래 위 주택이 정부정책과 개발지역 발표로 갑자기 가격이 급등하여 사정이 달라졌으므로 다시 제가 위 주택을 취득할 수 있는 방법이 있나요?
▷ 답: 위에서 본 새매각기일은 전 최고가 매수신고인인 귀하에게는 재매각기일이므로 그 기일의 3일 이전까지 대금 등(잔금)을 지급하면 귀하는 무난하게 경매목적물 주택의 소유권을 취득할 수 있다 하겠습니다.

▶ 문3: 저는 법원경매절차에서 선순위 근저당권이 있어 배당요구신청하지 않은 후순위 임차권(또는 처분금지가처분)의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였습니다. 그런데 그 후 매각허가결정이 확정되어 대금(잔금)을 지금하기 전에 부동산등기부등본을 발급받아 확인한 결과, 선순위 근저당권이 말소되어 임차권(또는 처분금지가처분)의 대항력이 생기게 됐습니다. 저는 어떻게 해야 피해를 면할 수 있을까요?
▷ 답: 매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 127조 1항). 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권(또는 처분금지가처분)의 대항력이 존속하는 것으로 변경되어 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우라 할 것이므로 매각허가결정 취소결정이 확정되면 매수신청보증금 반환청구도 할 수 있습니다.

▶ 문4: 만약 제가 매수대금을 납부한 후에 앞에서 질문한 사실을 알게 되었을 경우에 저는 어떻게 해야 하나요?
▷ 답: 매수대금을 납부한 후에는 그 훼손이나 선순위 근저당권의 소멸이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없습니다. 대금납부 후 배당 전에는 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있고 대금감액을 구할 경우에는 배당실시 전에는 감액분의 대금반환을 청구할 수 있다 하겠습니다.

김청일 안수집사(법무사·법조선교회)