저는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 최근 장마가 시작되자 임차목적물인 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심하여 임대인에게 수리를 요구할 수 있는지요. 이 와중에 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하여 매각되었으나 배당요구 신청을 하지 못한 경우 대항 가능한가요?

 1. 주택의 수선의무
 큰 비용을 들지 않는 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 수선의무를 부담하고, 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.
 임대인의 위 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제할 수 있으나, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우 임대인이 수선의무의 면제 범위는 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등은 임대인이 부담합니다.
 수선이 불가능한 경우에는 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.
 위 사안의 경우 그 원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니다. 만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 손해배상이나 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.

 2. 임대차 목적물이 경매될 경우
 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생하고, 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는 바, 선순위 권리자가 없는 경매절차에서 권리신고 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없어 배당요구 여부와 관계없이 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있다고 하겠습니다.

강 길 변호사(법률사무소 한세 대표)