문) 저는 2008년 11월 서울 소재 상가건물을 보증금 1억원에 2년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 입점해 사업자등록 및 확정일자인을 받은 후 슈퍼를 하고 있던 중, 계약만료 3개월 전에 건물 주인으로부터 다가오는 계약기간 만료 시에는 무조건 가게를 비우라는 통보를 받았습니다. 입점 당시 가게 권리금과 시설비등으로 8000만원이나 들었습니다. 보호받는 방법이 있나요?

 임차인은 사업자등록등을 하고 입점해 영업을 하였으므로「상가건물임대차보호법」제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었고, 임차보증금액이 1억원이므로 서울지역의 같은 법 적용한도인 2억 6000만원 이내여서 위 법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인입니다.

 상가임차인의 계약기간의 연장을 위한 계약갱신요구에 관하여 위 법 제10조에서는 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절할 수 없는 것이며, 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전 체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 것입니다.

 권리금에 관하여 반환이 가능한지에 관하여 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이며, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고 임대차기간 동안 이용이 유효하게 이루어진 이상 원칙적으로 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니합니다.

 그러므로 권리금에 대하여는 정상적으로 임대차 기간이 만료된다면 현행법상으로는 특별한 사정이 없는 한 보호받을 수 없을 것으로 보입니다.

 귀하는 상가임차인의 계약갱신요구권을 잘 활용하여 시설비 회수 등에 충분한 일정한 기간으로 갱신요구 함으로써, 임차인은 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수하여 권리금 등의 피해를 줄일 수 있을 것입니다.

강 길 변호사 (법률사무소 ‘한세’ 대표)