(사례) 갑은 법원의 경매절차에서 아파트를 매수하여 입주하려던 중, 아파트 관리사무소로부터 전 소유자가 5개월분의 아파트관리비를 체납하였으니 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 관리사무소에서는 ‘체납한 관리비채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다’는 관리규약상의 규정을 근거로 제시하며 갑에게 납부를 요구하면서 단전，단수조치를 취하겠다고 합니다. 과연 갑은 전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야만 하는지요?

(답변) 위와 같은 체납관리비납부요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 귀하는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다.

(이유)
가. 관련법률 : 주택법 제44조 제3항 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다”, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘법률’)」제42조 제1항은 “규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다”, 제18조는 “공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정한다.

나. 대법원 판례에 의하면, [1] 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 법률 제18조에 터 잡은 것으로 유효하다. [2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 특별한 사정이 없는 한 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.

 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. [3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 특별한 사정이 없는 한, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다 3598,3604 판결)라고 한 바 있습니다. <단, 단전, 단수조치의 위법성 여부는 위 대법원 사안 참조>

조동현 변호사 (종합법률사무소 정윤)