임차계약 시 확정일자 꼭 챙기세요
소액일 경우 최우선순위 배당

배당순위와 관련하여 마지막으로 주택에 세를 살고 있는 경우(임차인이나 전세권자)를 살펴보기로 하자.

1. 상황
사업을 하는 홍길동 씨는 항상 사업자금이 모자란 형편이었다. 그는 유일한 재산으로 3층짜리 주택을 소유하고 있다. 3층은 자신이 거주하고, 2005년도에 1층과 2층을 1개월 간격으로 A 씨와 B 씨에게 각각 보증금 5000만원에 임대하였다.

그 후에도 2006년 홍길동 씨는 사업자금이 모자라 C 씨에게 자신의 주택에 대하여 근저당권을 설정하고 1억원을 빌렸다(근저당금액: 1억원).

하지만 2007년도에 사업에 실패하였고, 1억원을 받지 못한 채권자 C 씨가 홍길동 씨의 주택을 임의경매에 붙여 배당절차가 진행되게 되었다.

그런데 위 주택의 경매낙찰가는 채무총액인 2억원에 한참 모자란 1억원으로 결정이 되었다.
 (채무 총액 2억원 -- A 씨: 5000만원, B 씨: 5000만원, C 씨: 1억원)
 (홍길동 주택 경매낙찰가 -- 1억원 )

A, B, C 씨는 과연 얼마씩 배당을 받을까?

2. A(확정일자 없는 임차인), B(확정일자 있는 임차인), C(근저당) 순서일 경우
 A 씨: 0원
 B 씨: 5000만원
 C 씨: 5000만원 

B 씨는 홍길동 씨의 주택에 이사 갈 때, 동사무소에서 ‘주민등록전입신고’를 함과 동시에 임대차계약서에 ‘확정일자’를 받아 놓았으나, A 씨는 법에 별로 관심이 없어서 아무런 조치를 취해 놓지 않았다. 전입신고와 확정일자 조치를 취해 놓은 B 씨는 마치 근저당권자와 같은 물권자의 지위를 얻게 되고(우선변제권자의 지위), 전입신고와 확정일자가 ‘모두’ 갖추어진 날짜를 기준으로 하여 C의 근저당권과 우선순위를 다투게 된다. 이 사례에서는 B 씨가 C 씨보다 앞선 경우이므로 B 씨가 먼저 5000만원을 배당받게 되고, C 씨가 나머지 5000만원을 배당받게 된다. 따라서, 아무런 조치를 취해 놓지 않은 A 씨에게는 배당할 금액이 더 이상 남아 있지 않게 된다.

3. A가 서울지역의 소액임차인일 경우(보증금이 4천만원인 경우)
 A(확정일자 없는 소액임차인), B(확정일자 있는 임차인), C(근저당)
 A 씨: 1600만원
 B 씨: 5000만원
 C 씨: 3400만원 

홍길동 씨의 주택이 서울에 소재하고, A 씨의 보증금이 5000만원이 아니라 4000만원 이하일 때에는 A 씨는 최선순위자가 된다. 비록 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았더라도, 1600만원까지는 확정일자 있는 B 씨나 근저당권자인 C 씨보다 앞선 최선순위로 배당을 받게 된다. 단, A 씨는 홍길동 씨의 주택에 대한 경매신청등기일 이전까지 이사 및 주민등록전입신고를 완료하였어야 한다.(소액임차인의 범위와 배당한도는 지역별로 다르므로 주택임대차보호법령을 참조하기 바랍니다)

4. A(전세권등기를 갖춘 자: 배당요구한 경우), B(확정일자 없는 고액임차인), C(근저당)
 A 씨: 5000만원
 B 씨: 0원
 C 씨: 5000만원 

A 씨가 전세권 등기를 구비한 자인 경우, A 씨는 담보물권자이기도 하고 용익물권자(위 주택에 거주할 권리자)이기도 하므로, A 씨의 선택에 따라 위 주택이 경매되더라도 전세기간이 만료될 때까지 이곳에 계속 거주하거나 경매절차에서 등기된 보증금을 배당받을 수도 있다. B 씨는 소액임차인이 아니어서 1600만원을 최선순위로 배당받을 수도 없는 상태이고, 확정일자도 없기 때문에 C보다 배당순위에서 밀려나게 된다. 다만, B 씨가 이사하면서 전입신고를 해 놓은 상태인 경우에는(이 요건을 계속 유지해야 함), 경매절차와 무관하게 임대차기간이 만료될 때까지 계속 거주할 권리는 있다(대항력 존속).

5. 결론
지금까지 채권자나 물권자들이 복잡하게 얽혀 있는 경우에 경매절차에서 배당받을 순위나 배당금액을 3회에 걸쳐 살펴보았다. 각자의 처한 조건이나 상황에 따라 법적인 보장내용이 많이 달라지게 되므로 세심한 주의를 할 필요가 있다.

* 임의경매: 근저당권과 같이 민법이 정하는 법정담보물권(전세권, 질권 등을 포함)을 가지고 있는 자가 특별히 법원에 소송을 제기하여 승소판결문(집행권원)을 받을 필요가 없이, 위 근저당설정계약서만으로 집행법원에 경매를 신청할 수 있는 경우를 말한다(법원에 소송을 제기하여 승소판결을 받아야만 하는 경우는 강제경매라고 함).
Dyream@chol.com 법조선교회, 법무법인 백석