공직생활 35년을 마치고 퇴직하게 된 안정씨 퇴직 후 안정적 생활대책으로 일산에 있는 상가주택을 구입하여 상가는 임대하고 주택은 자기가 살아왔다. 그 상가주택은 대지 200평에 연건평이 100평이며 1층 상가50평 2층 주택50평의 아담한 건물이다. 퇴직 후 6년을 이 겸용주택에서 살아오다가 아들을 장가보내기 위해 이 주택을 팔아야 할 처지가 되었다. 평생공직생활 끝에 노후대책으로 마련한 주택인데 팔기란 매우 섭섭한데 거기다가 양도소득세 문제까지 겹쳐 마음이 편치 않다. 이런 경우 양도소득세를 물게 될까요?, 아닐까요?

주택과 상가를 같이 사용하는 건물을 겸용주택이라 한다. 겸용주택은 경우에 따라 전체를 주택으로 판단할 때도 있고 어떤 경우에는 상가와 주택을 따로 구분하기도 한다. 그 판단은 상가와 주택이 차지하는 면적비율에 따라 판단한다. 전체 건물면적 중 주택면적이 상가면적보다 차지하는 비율이 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 이 경우는 이 주택이 1세대1주택 요건만 충족된다면 양도소득세 비과세이다. 반대로 주택면적이 상가면적보다 같거나 작으면 전체면적 중 주택부분은 주택으로 보고 상가부분은 주택으로 보지 아니한다.

이런 경우에는 주택부분은 양도소득세가 비과세 되나 상가부분은 양도소득세가 과세된다. 상가부분에 대한 양도소득세가 과세되는 경우에는 건물 정착면적의 5배(토지계획구역 밖은 10배)의 면적을 부수토지로 인정하므로 이때 상가건물뿐 아니라 상가부분에 부수되는 토지에 대하여도 양도소득세가 과세된다는 것을 알아두어야 한다. (위 안정씨의 경우 상가부수 토지는 100평임)

위의 안정씨와 같이 상가와 주택면적이 똑같은 경우에는 양도소득세 비과세혜택을 받기 위해서는 주택부분의 면적이 상가면적보다 더 넓어야 한다. 그러기 위해서는 건물 옥상에 자그마한 옥탑방 하나를 만들어서 실제 주택으로 사용한다면 건물의 주택이 더 넓어지므로 양도소득세를 피할 수 있다. 또는 1층에서 2층으로 오르는 계단을 설치한다면 그 계단의 용도는 주택에 오르기 위한 시설이므로 계단부분은 주택으로 보는 것이므로 그만큼 주택면적이 넓어지게 된다.

이때 증가시킨 주택면적(옥탑방, 계단 등)은 어떻게 입증할 것인가? 용도의 구분은 실제 사용하는 용도를 기준으로 구분하는 것이며 실제 사용용도가 불분명한 경우에는 건축물관리대장상의 용도를 기준으로 한다. 그러나 옥탑방이나 계단설치가 무허가로 설치된 것이라 건축물대장에 등재가 안될 수도 있다. 그렇더라도 실질적으로 주택을 위해 옥탑이나 계단을 사용하고 있다면 시진을 찍어서 증거물로 제시하면 인정받을 수 있다. 세법은 실질과세원칙을 따르기 때문이다.

1세대1주택 비과세적용은 양도당시 주택에 한하므로 겸용주택인 경우 상가와 주택으로 사용하다가 상가를 주택으로 용도 변경한다면 그 부분은 주택으로 보는 것이다. 그러나 주택으로서 3년 이상 보유하여야만 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있다.

주택이라는 것은 특성상 건물과 토지로 구성되어 있다. 따라서 주택을 양도한다는 것은 주택과 거기에 부수한 토지와 함께 양도하는 것이 일반적이다. 이때 건물에 부수한 토지는 무한정 인정되는 것이 아니라 주택정착면적의 5배(토지계획구역 즉 도시지역 밖은 10배)만을 부수토지로 인정하게 된다. 위의 안정씨의 경우로 보면 주택면적이 50평이므로 부수토지는 250평만 주택 부수토지가 되는 것이다.

                                                                                             양만득세무회계컨설팅 대표(yang0990@hanmail.net)