리모델링 관심 높지만 동의율 80% 넘어야 가능
조합은 반대자에 소유권이전 소송 제기할 수 있어

1. 상황
A씨는 서울 서초동에 소재한 한 아파트를 소유하고 있는데, 아파트가 건축된 지 오래되어서 건물 전체가 재건축이 되거나 리모델링이 필요한 상태가 되었다. 아파트 주민들은 재건축은 절차가 번잡하고 비용이 많이 들어 차라리 리모델링을 하자는 쪽으로 의견이 모아졌고, 드디어 아파트 입주자 회의에서는 리모델링을 하기로 결의가 이루어지고 리모델링을 위한 조합이 결성되었다.

그러나 A씨는 경제적 사정이 넉넉지 않아서 현재 상태 그대로 이 아파트에 살고 싶었다. 그래서 A씨는 위 리모델링 결의시에 적극적으로 반대의사를 표명하였다. A씨 외에도 반대하는 사람들이 더 있었는데, 반대자의 비율은 아파트주민 전체의 19%에 달하였다.
이후 아파트 리모델링 작업은 순조롭게 잘 진행될 수 있는지, 그리고 반대자들의 권리는 어떠한지를 알아봤다.

2. 리모델링 작업의 진행
‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조에서는 아파트와 같은 집합건물에 대한 재건축 결의에는 80% 이상의 찬성이 필요한데 만약 80% 이상의 찬성이 있을 경우 재건축 조합은 이에 반대하는 자를 상대로 시가보상을 받고 아파트를 재건축 조합에 매도하도록 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다.

리모델링 주택조합의 경우에도 ‘주택법’ 제18조의 2에 의하여 위 집합건물에 관한 법률 조항이 준용되어, 조합측이 반대자를 상대로 시가보상을 받는 대신에 아파트를 조합에 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 갖도록 허용하고 있다.

이 사례의 경우에도 A씨 등이 리모델링에 반대하더라도 그 비율이 20%미만이기 때문에 리모델링 조합은 합법적으로 리모델링 작업을 실시할 수 있다.

3. 매도청구시의 법률관계
이제 리모델링 조합측은 시가를 주고 A씨 등 반대자들로부터 그들 소유의 아파트를 매수하여야 하는데 A씨 등이 보상수준이 만족스럽지 않아 아파트의 소유권을 리모델링 조합측에 이전하지 않는 경우에 분쟁이 발생한다.

조합측이 A씨 등에 대하여 매도청구하는 경우 이 매도청구권은 법적성질이 형성권으로서 조합측의 매도청구 자체만으로 강제적으로 매매계약이 이루어진 것과 동일한 효과가 발생한다.

따라서 비록 양측이 상호합의하에 매매계약을 체결하지 않았다 하더라도 조합측은 A씨 등 반대자들을 상대로 위에서 설명한 매도청구권을 근거로 법원에 아파트에 대한 소유권이전등기청구에 관한 소송을 제기할 수 있다.

물론 A씨 등은 시가보상 수준에 대하여 소송 중에 이의를 제기할 수 있으며, 조합측은 변론종결 시까지 시가에 합당한 금액을 법원에 공탁하여야 한다.

이때 시가의 수준은 법관이 결정하겠지만 법관은 조합측이 A씨 등을 상대로 매도청구권을 행사하는 당시의 실매매가격을 기준으로 하여, 아파트의 리모델링이 장래 이루어질 것으로 예상되는 경우의 거래가격 즉, 개발이익이 포함된 상태에서의 거래가격을 기준으로 시가수준을 결정한다.
Dyream@chol.com 법조선교회, 법무법인 유일