최근 부동산 특히 아파트 투기가 온 국가, 온 국민의 최대 관심사로 부각되면서 정권유지의 존폐가 우려될 만큼 심각한 상황에 이르렀다고 해도 과언이 아니다. 따라서 정부 여당은 국가정책방향을 부동산 투기과열 방지에 최우선을 두고 있다. 정부는 과열투기의 진화를 위한 소방수 역할을 세금으로 조율할 수 있도록 조세정책을 펼쳐 나가고 있다.

부동산(주택)을 취득하고 보유하고 양도하는 일련의 흐름 중에서 부동산을 취득하고 보유하고 있을 때에는 어떤 세금을 물게 되는지 살펴보기로 한다.

첫째, 부동산(주택)을 취득하면 취득가액의 1%의 취득세를 내어야한다. 아울러 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 추가 부담해야한다. 그리고 취득한 부동산을 등기할 때 등록세 1%와 등록세액의 20%인 지방교육세까지 부담하게 되므로 결국 부동산취득에 따른 세금은 부동산취득가액의 2.3%를 내야한다.

둘째, 부동산을  보유하고 있을 때에 부담하는 세금은 재산세와 종합부동산세이다. 그 외 재산세에 따른 도시계획세와 공동시설세 및 지방교육세와 종합부동산세에 따른 농어촌특별세도 병행해서 내야한다.

① 재산세

우선 토지와 건축물 및 주택(주택에 부수되는 토지 포함)을 보유하고 있는 사람은 해당 지방자치단체의 재산세(지방세)를 내야한다. 2005년 이전에는 건물에는 재산세, 토지에는 종합토지세를 내었으나 2005년 이후부터 토지와 건물 모두 재산세로 통합되었다. 재산세는 매년 6월1일 현재 부동산을 보유하고 있는 사람이 납세의무자가 되며 소유부동산의 공시가격에 적용비율 50%를 곱하여 산출(예: 공시가격 10억×적용비율 50%=5억)된 과세표준에 세율을 곱하여 계산한다. 주택의 경우 그 세율은  4천만원이하 0.15% ~ 1억원이상 0.5%이다. 이 재산세는 총세액을 반씩 나누어 1기분은 7월16일 ~ 7월31일까지 2기분은 9월16일 ~ 9월30일까지 납부하면 된다.

② 종합부동산세

보유부동산중 아파트, 오피스텔(주거용) 등 주택은 매년 6월1일 현재 주택공시가액을 세대별 전국합산가액이 6억원, 토지는 토지합산가액이 3억원을 초과하는 부동산 보유자가 과세대상이 된다. 종합부동산세는 부동산 공시가액 총 합계액에서 과세기준금액(주택 6억원, 토지 3억원)을 공제한 금액이 과세표준(예: 총합계 10억원-과세기준금액 6억원=4억원)이 되며 이 과세표준에 세율(과표의 크기에 따라 1%~3%)을 곱하고 거기에 적용비율 70%를 적용하여 종합부동산세 세액을 계산한다. 그다음 재산보유로 인하여 이미 납부한 재산세는 공제하여 준다. 그러나 기 납부한 재산세 전액이 아니고 재산세 중 과세기준금액(6억원)을 초과하는 부분에 상당하는 금액만 공제해 준다.

이렇게 산출한 종합부동산세의 세금은 2006년12월1일부터 15일까지 신고․납부해야한다. 신고기한 내에 신고․납부하면 산출세액의 3%를 공제받게 된다. 만약 납부할 세액이 1천만원 초과할 때는 2회에 걸쳐 나누어 분납할 수 있다. 분납은 1회분은 12월15일까지(1천만원, 납부할 세액이 2천만원을 초과할 때는 50%이상) 2회분은 2007년1월29일까지(잔여분) 납부해야한다.

위에서 설명했듯이 종합부동산세는 그 계산방법과 세율구조 등이 매우 복잡하여 전문가들도 쉽게 이해하기 어려운 계산구조로 이루어지고 있다. 따라서 2006년도 종합부동산세는 국세청에서 보유재산 유형별 전국합계액과 산출세액을 계산하여 납세의무자에게 우편송달이 될 것이므로 납세자는 내용을 확인하여 이상이 없으면 그대로 신고,납부하면 된다.

                                                                                              양만득세무회계컨설팅 대표(yang0990@hanmail.net)