1세대 2주택도 양도소득세가 없는 경우

 김봉양 씨는 70세가 넘는 장인, 장모를 봉양하기위하여 두세대를 합치기로 결정하였다. 세대는 한세대가 되었으나 각각 살고 있던 주택은 합쳐져서 2주택이 되어 1세대 2주택 보유세대가 되는 것이다. 김봉양 씨는 이 경우 후일에 주택 하나를 양도할 때 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금하여 세무 상담을 받았다.

정부는 부동산 투기를 막기 위해 지난해에 8.31 고강도 투기근절정책을 발표한 바 있다. 그 후에도 여러 가지 정책을 수립하고 대책을 수정 보완하였으나 백약이 무효이다. 세법에서도 여러 가지 투기적 부동산거래에 대하여 중과세 등 세제상 불이익을 주도록 규정하고 있다. 특히 부동산의 단기보유 전매 또는 미등기전매 행위자 그리고 한 사람(1세대)이 다수의 부동산을 취득하여 투기차익을 노리는 자를 적극적으로 규제하고 있다. 

이러한 투기근절차원에서 한세대가 주거목적으로 소유하게 되는 한 주택 즉 1세대1주택 보유의 경우만 양도소득세를 비과세하고 1세대2주택이상 보유자가 양도하는 주택에 대해서는 중과세를 하고 있다. 이러한 중과세정책과 관련법령도 변화무쌍한 경제활동이나 사회적 변화 가운데 천편일률적으로 적용하기가 어려운 예외상황들이 많이 일어나고 있는 것이다. 따라서 1세대가 부득이 2주택을 보유하게 되는 경우에는 예외적으로 양도소득세를 비과세하는 특례규정을 두고 있는 것이다. 

① 이사를 위한 일시적 2주택
 한세대가 1주택을 보유하고 살고 있다가 좀 더 환경이 좋은 곳으로 이사 가기위하여 다른 주택을 취득함으로써 부득이 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우가 흔히 있을 수 있다. 이때 새로 취득한 주택의 취득일부터 1년 이내에 기존의 살고 있던 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세혜택을 받게 된다. 이때 기존 주택은 양도일현재시점에서 3년이상 보유(서울, 과천, 외 5대 신도시지역은 2년 거주조건을 충족해야 한다)하여야 한다. 여기서 유의해야 할 것은 이사목적으로 새로 취득한 주택을 먼저 양도하는 것은 비과세되지 않는다.

② 부모 봉양으로 인한 2주택
 노부모(부 60세, 모 55세)를 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 합친 날로부터 2년 이내에 어느 한 주택을 양도하면 비과세가 된다. 이때도 역시 3년 보유와 지역별로 2년 거주조건은 충족되어야 한다. 여기서 노부모란 남자 60세 여자 55세 이상의 직계존속을 말한다. 즉 부, 모, 조부모는 물론 배우자의 부모(장인, 장모), 조부모도 해당하는 것이다. 그리고 부모 중 한 사람만 60세 이상일 경우도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

③ 상속으로 인한 2주택
 1세대가 소유하고 있는 1주택 이외 상속으로 인하여 또 다른 주택을 갖게 되는 경우 상속받은 주택이 아닌 당초 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우(3년 보유와 지역별 2년 거주조건) 비과세가 된다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다는 것을 명심해야 한다. 

④ 혼인으로 인한 2주택
 각각 1주택을 소유하던 남, 여가 혼인으로 인하여 한세대를 이루어져서 2주택이 되는 경우 세대를 구성한 날로부터 2년 이내에 어느 한 주택을 양도하면 양도소득세 비과세가 된다.(3년 이상 보유 및 지역별 2년 거주조건)