김포에서 5대째 살아온 진수용씨. 최근 김포 신도시계획에 따라 할아버지 때부터 살아온 집과 땅이 원치 않게 수용을 당하게 되었다. 진수용씨는 수용으로 인하여 선대 때부터 물려  받은 세전지물(世傳之物)을 후손에게 온전히 물려주지 못한 죄책감 때문에 괴로워하여 왔다. 그러던 어느 날 설상가상으로 관할세무서에서 양도소득세 고지서가 날아왔다. 진수용씨는 황당한 생각으로 관할세무서에 찾아갔다. 진씨 가문의 세전지물을 내놓기가 죽기보다 싫었으나 김포 도시발전을 위해 양보해 달라는 시당국의 간청에 못 이겨 내어주었는데 웬 양도소득세냐고 항의 하였으나 소용이 없었다.

우리는 일반적으로 부동산의 “양도”라고 하면 대가를 받고 매매하는 것만 양도로 생각한다. 그러나 세법에서는 매매 이외에도 부동산이 사실상 유상으로 그 소유권이 이전되는 것을  양도로 보아 양도소득세를 신고․납부해야 하는 경우가 많이 있다.

① 경매 또는 공매

대부분의 사람들은 경매로 인하여 재산을 모두 날려 버렸는데 양도소득세가 어디 있느냐? 라고 흥분하는 사람들을 많이 본다. 담보물로 제공된 부동산이 경매(공매)절차를 거쳐 경락대금이라는 사실상의 유상으로 소유권이 이전되는 것이므로 양도소득세 신고대상이 되는 것이다. 그러나 경매 낙찰가액은 일반적으로 시세보다 낮게 형성되기 때문에 손해를 보는 경우가 많다. 경매로 손해를 보아 양도차익이 없는 경우에는 양도소득세가 없는 것이다. 많은 사람들은 부동산을 양도하면 으레 양도소득세를 내는 것으로 알고 있는 데 그것은 잘못된 생각이다. 양도소득세는 부동산의 양도가액에서 취득가액을 차감한 후 양도로 인하여 차액 이 생겼을 때 즉 소득이 생기면 그 소득에 대해서만 세금을 낸다는 것을 꼭 알아두어야 한다. 경매에 의한 양도소득세 신고기한은 경매대금을 완납한 날이 양도일이 되므로 신고는 양도일이 속하는 다음 다음달(60일) 말일 또는 다음해 5월31일 까지 신고하면 된다.

② 교환

A부동산과 B부동산을 교환한다는 것은 A부동산을 팔고 B부동산을 사게 되는 유상거래의 형태가 되므로 이때 교환당사자인 A, B는 서로 서로 팔고 사게 되는 형태이므로 A, B 모두가 양도소득세를 내야 한다.

③ 대물변제

빚을 갚을 때 현금대신 부동산으로 갚거나 타인의 채무를 위하여 담보로 제공된 자산이 채권자의 담보권 실행으로 처분되는 것은 담보부동산을 팔아서 그 대가로 빚을 갚는 형태가 되므로 담보를 제공한 사람에게 양도소득세 납부의무가 있다.

④ 부담부 증여

채무 부담부 증여에 있어 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 사실상 유상으로 이전되는 것이므로 양도로 본다.

⑤ 상속지분의 변경

법정상속 또는 협의상속에 의하여 상속등기를 마친 후 상속인(배우자와 자녀) 상호간에 협의에 의해 그 지분을 변경함으로 지분증감에 따른 대가를 지불하는 경우 양도로 보아 과세가 된다.

⑥ 법인에 현물출자  

회사 발기인이 회사설립 시 발행하는 주식을 인수하고 그 인수주식가액을 전액 현물로 출자(납입)하는 경우 이는 자산의 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상이 된다.

⑦ 남편이 처와 이혼하면서 처에게 위자료조로 그 소유부동산을 넘겨주는 것은 처에 대한 위자료 지급에 갈음하는 것이므로 부동산 양도의 대가로 위자료 지급의무가 소멸되어지는 경제적 이익을 얻는 것이므로 양도가 되는 것이다.