재개발, 재건축 아파트의 절세 키포인트

 진똑똑 씨와 가똑똑 씨는 같은 학교 같은 스승에게 교육받은 동창생이다. 두 사람은 각자 자기직업을 갖고 있으면서도 부동산 투자에 혈안이 되어 재미를 톡톡히 보아왔다. 부동산 투자 중에서도 주택(아파트) 재건축, 재개발이 진행되고 있는 부동산을 구입하는 것이다. 다른 부동산에 비해 투자수익성이 월등히 높기 때문이라 하겠다. 

이 두 사람은 지난해에도 잠실 재개발 계획단지에 있는 아파트를 각각 한 채씩 취득하고 있으면서 이들은 5년 전부터 살고 있는 집이 있었다. 가똑똑 씨는 재개발이 추진 중인 아파트가 헐리기 전 자기가 살고 있는 주택을 팔고 전세로 이사하였고 진똑똑 씨는 재개발 아파트가 헐린 뒤 자기가 거주하던 집을 팔았다. 이 두 사람에게 차이가 있다면 자기가 살던 집을 판 시점이 다르다는 것 외에 다른 점은 거의 동일하다. 그런데 진똑똑 씨는 양도소득세가 전혀 없고 가똑똑 씨는 거액의 양도소득세를 물게 되었다. 

재개발 또는 재건축 사업의 진행과정을 살펴보면 재개발 사업계획 승인일(도시및주거환경정비법에 의한 관리처분계획 인가일)을 기준하여 그 승인일 이전엔 일반주택으로 구분하고 승인일 이후에는 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 또는 재개발조합원 자격)로 구분한다. 그리고 주택 재건축이 완료되어 주택사용검사필증을 교부받은 이후부터는 다시 주택으로 변하게 된다. 

다만 재개발 아파트가 사업계획 승인은 되었다 하더라도 그 아파트에는 아직도 사람이 살고 있거나 주거용으로 사용할 수 있는 상태일 경우에는 아파트 분양권으로 보지 않고 주택으로 보는 것이다. 따라서 위 가똑똑씨의 경우에는 1세대2주택에 해당이 되므로 자기가 살던 주택을 양도함으로 인하여 양도소득세가 과세되는 것이다. 반대로 진똑똑씨는 아파트를 허물고 난 뒤 분양권을 갖게 되었기 때문에 살던 집은 1세대1주택이므로 양도소득세가 비과세된 것이다. 

재개발 사업은 그 진행과정에 따라 세무 상 바라보는 입장이 각각 다르기 때문에 취득과 처분 그리고 먼저 갖고 있던 다른 주택의 처분 등에 각별히 조심해야 한다. 자신이 없으면 전문가에게 상담 후 처분하는 것이 좋을 것이다. 자기가 살던 집이 재개발계획에 포함되어 조합원 자격(분양권)을 가진 사람이 사정이 있어 그 분양권을 양도하고자 할 때는 재개발(재건축)사업승인일 현재 1세대1주택의 요건에 맞고 그리고 다른 주택이 없을 때 분양권 양도는 비과세 될 수 있다. 재개발(재건축) 아파트분양권 외 다른 주택을 가지고 있는 사람이 재개발 분양권을 양도하고자 할 때는 세법상 분양권 양도는 양도소득세 과세대상으로 되어 있어 비과세를 받을 수 없다. 

2005.12.31 개정세법에서는 기존 주택을 보유한 상태에서 조합원 입주권(분양권)을 취득함으로써 1주택과 1분양권을 소유하는 경우 분양권 취득 후 1년 이내에 먼저 갖고 있던 주택을 양도하는 경우에만 이를 1세대1주택으로 보아 비과세하게 된다.

경우에 따라서는 분양권을 취득한 후 1년이 지나고 난 뒤 기존 주택을 양도할 수도 있는데 이때는 당해 재개발(재건축) 계획에 의하여 재건축 아파트가 완공된 후 1년 안에 전 세대원이 입주하여 1년 이상 살아야 하고 기존에 갖고 있던 주택을 완공한 뒤 1년 안에 양도하여야만 비과세가 된다. 또한 재개발(재건축)사업 시행기간 중에 거주하기 위하여 취득한 주택 즉 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 위의 세 가지 조건을 갖추면 1세대1주택으로 보아 비과세가 된다.