분양권 매각과 미등기 전매의 차이

황해도 개성 출신인 노분양 씨와 진등기 씨는 단신 홀몸으로 월남해 호형호제하면서 아주 가깝게 서로 의지하면서 지내는 사이다. 한 사람은 동대문시장에서 의류도매업을 하고 다른 한 사람은 부동산 중개업을 하면서 남대문시장에 점포 몇 개를 갖고 있는 사람이다. 이들은 분당의 I'Park 아파트를 분양가 5억원에 각각 한 채씩 분양받았다. 그리고 2년이 지난 후 그 아파트는 프리미엄이 약 2억원 정도 형성되어 있었다. 

두 사람 중 중개업을 하는 노분양 씨는 아파트 입주분양권 상태로 양도하였고 다른 한 사람 진등기 씨는 아파트를 자기 명의로 등기한 후 프리미엄이 좀 더 올라갈 것을 기대하고 기다리다 등기 후 6개월이 지나서 팔게 되었다. 두 사람은 비슷한 가격을 남기고 팔았는데 자기 명의로 등기하고 나서 판 진등기 씨는 노분양 씨 보다 두 배 이상의 세금을 물게 되었다. 

세법에 양도소득세가 과세되는 과세대상에는 부동산(토지, 건물 등)과 장차 부동산을 분양받을 수 있는 권리, 주식, 그리고 골프회원권과 같은 시설물이용권 등이 있다. 위 두 사람의 경우 노분양 씨는 아파트 분양권 상태에서 양도하였고 진등기 씨는 자기 명의로 등기한 후 양도한 것이 차이점이다. 아파트나 아파트 분양권이나 매매이득이 생기면 그에 대한 양도소득세를 내는 것은 똑같은 것이다. 다만 양도소득세는 양도의 시기와 적용되는 세율을 고려하여 잘 조합해야 큰 절세효과를 볼 수 있는 것이다. 

양도소득세 세율구조는 부동산(분양권 포함)의 보유기간에 따라 차등적용을 한다. 부동산을 2년이상 보유하면 9%∼36%(차익금액의 크기에 따라 다름)의 기본세율을 적용하며 보유기간 1년 미만은 차익의 50%, 2년 미만은 40%의 차등 세율을 적용한다. 

위의 노분양 씨는 아파트 분양권을 2년 후에 팔았으므로 기본세율의 36%(프리미엄 2억원이므로 36%적용)를 적용하였고 진등기 씨는 자기 명의로 취득 등기한 후 6개월 후에 양도함으로써 보유기간 1년미만의 50% 세율이 적용된 것이다. 거기다가 등록세, 취득세와 교육세, 농어촌특별세 등 분양가의 2.3%를 추가 부담하게 된다. 그러나 노분양 씨는 부동산 분양권 양도이므로 등록, 취득세의 부담은 없는 것이다.

분양권 양도는 부동산을 분양받을 권리 즉 무체재산의 양도이므로 등기할 수 없는 것이다. 그러나 부동산의 양도는 유상으로 소유권을 이전하는 것이므로 반드시 60일 이내에 소유권 이전등기를 해야 하는 것이다. 

부동산 값이 급등하는 부동산 투기시기에는 짧은 시간에 큰 매매차익을 노리며, 세금을 회피하기 위해서 소유권등기 없이 미등기 상태로 양도함으로써 양도소득세를 면탈할 뿐 아니라 등록세, 취득세까지 탈루되는 것이기에 매력을 느끼게 된다. 하지만 투기목적으로 미등기 전매행위를 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금을 물리게 된다. 양도소득세율도 70%이고 경우에 따라 15%의 탄력세율을 추가 적용하게 된다면 85%의 세율이 적용되며 거기에 주민세까지 포함하면 93.5%의 중과세로 매매차익은 대부분 세금으로 흡수하게 되는 셈이다. 그 외 장기보유특별공제, 기본공제 등 각종 공제혜택도 받지 못한다. 미등기 전매는 세금탈루를 위한 명백한 위법이므로 삼가야 할 것이다.