부인과 함께 맞벌이하는 공무원 김주택 씨가 7년간 거주해 오던 아파트를 팔았다. 근무처가 멀고 자녀들이 성장함에 따라 직장에 가깝고 좀 더 넓은 집으로 이사하기 위해서였다. 김주택 씨는 1세대1주택이므로 양도소득세가 당연히 비과세된다고 판단하고 양도소득세 신고를 하지 않은 채 까마득히 잊고 지내왔다. 

그 일로부터 1년 반쯤 후에 관할세무서에서 매도한 아파트에 대한 양도소득세 고지서가 날아 왔다. 뜻밖인 김주택 씨 세무서에 가서 확인하였던 바 김주택 씨는 2주택자라고 설명한다. 그 이유는 이러하다. 자기 부인 알뜰희 씨가 직장생활하면서 10년간 알뜰히 모아온 근로소득으로 남편 몰래 21평형 오피스텔을 사서 월세 60만원 씩 임대수입으로 가계를 도와온 사실이 확인되었다.

오피스텔은 건축법상 엄연히 업무용 건물로 되어있고 관행적으로도 주택이 아니라 상가로 구분하는 것이 보통이다. 만약에 오피스텔이 건축법상의 업무용 건물로 구분한다면 위 김주택 씨의 아파트는 1세대1주택이 되므로 양도소득세는 비과세가 된다. 그러나 세법에서는 주택이라함은 공부(등기부등본이나 건축물관리대장)상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하도록 되어있다. 즉 건물을 주거용으로 사용하면 그것이 비록 상가이던 오피스텔이던 이를 주택으로 보는 것이다. 

비록 김주택 씨가 주택을 하나만 보유하였더라도 부인이 마련한 오피스텔이 건축물관리대장에 주택이 아닌 오피스텔로 되어있으나 세입자가 주거용으로 사용하였다면 세법상 그것은 주택으로 취급하게 되어 김주택 씨는 1세대2주택이 되는 것이다. 반대로 세입자가 사업자등록을 하고 업무용으로 사용한다면 그 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 2주택자로 보지 않는 것이다. 이처럼 오피스텔은 두 얼굴을 가진 부동산이라고 할 수 있다. 

여기서 주거용 오피스텔을 주택으로 볼 때 몇 가지 사안을 생각해 보면, 첫째 1세대1주택을 보유한 자가 2주택 보유가 되어 과세대상이 되며 만약 아파트를 두 채 갖고 있을 때는 주거용 오피스텔이 추가되어 주택이 세 채로 구분되어 60% 세율의 중과세 대상자가 되어 진다.
 둘째 오피스텔을 월세를 받고 임대하는 경우 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세되는 주택임대용역에 해당하므로 부가가치세가 부과되지 않는다.(업무용 사무실의 경우엔 부가세 과세됨)
 셋째 세법상 주거용 오피스텔을 구입하여 임대주택사업을 하는 경우 임대주택법상 임대주택사업자의 범주에 속하지 않아 취득세, 등록세 면제와 종토세, 재산세 감면 혜택을 받을 수 없는 것이다.
 넷째 세법상 오피스텔을 주택으로 간주하여 양도소득세가 과세되더라도 건축법상 업무용 건물이므로 해당 오피스텔외 다른 주택이 없는 한 주택청약 시 무주택자로 청약자격에 제한을 받지 않는다.
 결국 오피스텔은 그 실질에 따라 판단하여 양도소득세를 과세하게 된다. 건축물대장에 상업용 건물로 되어 있더라도 실제 주택으로 사용하고 있으면 주택으로 판단하고 업무용으로 사용하고 있다면 상업용으로 본다. 오피스텔이 주택이냐 상업용이냐 판단하는 것은 오피스텔을 양도하거나 오피스텔과 함께 보유하고 있는 주택을 양도할 때 그 양도시점의 상황에 따라 주택이냐 상업용이냐를 판단하여 과세여부를 결정하게 된다.