양도소득세 스스로 계산하기

양만득세무회계컨설팅 대표 양만득 원로 장로

 성도들 중에 나에게 이런 질문을 하는 사람이 많다. 자기 소유 부동산을 지금 팔게 되면 양도소득세가 얼마나 되겠냐는 것이다.
 취득가액이 얼마며 양도할 가액은 얼마이고 몇 년간이나 보유하고 있었는지 1세대1주택 여부 등 양도할 부동산에 대한 아무런 정보도 없이 막연히 양도소득세가 얼마냐고 묻는 것은 나에게 예수님이 언제 재림하시는지를 묻는 것과 다를 바 없다.
 양도소득세는 부동산(부동산 관련 권리 포함)의 매매, 교환, 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제 등 부동산 소유권을 유상(무상은 증여가 됨)으로 이전함으로 인하여 양도차익이 발생했을 경우에만 내는 것이다.
 양도소득세 계산을 함에 있어 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의함(2005.12.31개정)을 원칙으로 하되 2006년에는 다음과 같은 경우에만 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 계산하도록 되어있다.
 ① 부동산 투기지역으로 고시된 지역
 ② 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트분양권 등)
 ③ 미등기 양도자산
 ④ 취득 후 1년 이내 양도자산
 ⑤ 허위계약서 등 부정한 방법으로 거래한 자산
 ⑥ 2주택이상 보유한 자산
 ⑦ 고가주택(매매가액 6억원 초과)
 ⑧ 비사업용 토지

 양도소득세 기본적 계산구조는 생각보다 쉽게 계산할 수 있다.
 1단계 : 양도가액-취득가액-필요경비 =양도차익
              이때 필요경비는 기준시가의 3% 또는 실거래 비용으로 한다.
 2단계 : 양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액
              여기서 특별공제는 부동산 보유기간에 따라 3년이상
              5년미만은 양도차익의 10%, 5년 이상 10년미만은 15%,
              10년이상은 30%을 공제한다.
 3단계 : 양도소득금액-양도소득 기본공제(1년 250만원)=양도소득과세표준
 4단계 : 양도소득과세표준×세율=양도소득산출세액
 5단계 : 양도소득산출세액-예정신고납부세액공제(10%)=납부할 양도소득세
 부동산에 관한 양도소득세는 상기 5단계 계산구조에 대입하면 쉽게 계산할 수 있다. 양도소득세는 자진신고 납부제도를 도입하여 예정신고 또는 확정신고 납부를 해야 한다.
 예정신고는 부동산을 양도한 달 말일부터 2개월내에 신고납부하게 되어 있고 이때 납부할 세금의 10% 공제혜택을  받을 수 있다. 만약 확정신고 기한까지 신고하지 않으면 10% 가산세와 미납부기간에 대하여 연리 10.95%의 납부불성실가산세가 추가 된다. 양도소득세 납부 시에는 별도로 소득할 주민세 10%를 납부한다는 것을 잊지 말아야 할 것이다.
<참조> 양도소득세 세율표