한 직장에서 오래 동안 근무하면서 형제보다 절친하게 지내 오던 고욕심 씨와 안욕심 씨라는 두 사람이 서로 협의하여 어느 경치 좋고 교통이 편리한 지역에 똑같은 설계로 주택을 건축하고 각각 그 곳에 5년을 살아오다가 최근 비슷한 시점에 두 사람이 그 집을 팔았다고 한다.

  그런데 안욕심 씨는 1세대 1주택으로 양도소득세를 한 푼도 내지 않았는데 고욕심 씨는 많은 세금을 내게 되었다는 것이다. 그 이유는 이러했다. 안욕심 씨는 그 집을 5억 대에 팔았고 고욕심씨는 욕심이 많아 6억을 초과하여 팔았다는 것이다. 나는 그 순간 야고보서 1장 15절 말씀을 생각하면서 “ 욕심이 잉태한 즉 세금 바가지도 쓰는구나 ”라고 생각했다. 한 세대가 1주택을 소유하다가 양도하면 원칙적으로 양도소득세는 비과세이다. 그러나 무조건 비과세가 되는 것은 아니다. 비과세되는 1세대1주택은 다음 6가지 요건이 충족되어야 한다.

  첫째, 1세대의 요건을 갖추어야 한다. 1세대란 본인과 배우자 그리고 직계존비속등이 동일한 주소(거소 포함)에서 생계를 같이 하는 가족단위를 말하며 가족구성원에는 배우자가 반드시 있어야 한다. 간혹 좋은 학군 좋은 학교를 따라 배우자와 취학자녀가 별도로 주민등록을 옮겨 놓은 경우가 있으나 이는 별도 독립세대로 보지 않는다.

  둘째, 1주택의 요건을 갖추어야 한다. 주택이란 일반적으로 주거용 건물을 말한다. 등기부 또는 건축물대장 등 공부상의 용도(상가, 사무실 등)에 불구하고 실제 주거용도를 기준으로 판단한다. 그러나 이사 목적으로 일시 2주택이 되는 경우 1년이내에 종전주택을 양도하거나  결혼 또는 부모봉양을 목적으로 합가함으로써 2주택이 되는 경우 2년안에 1주택을 양도하면 비과세가 된다.

  셋째, 3년이상 보유하여야 한다. 비록 일세대 일주택이라도 3년이상 보유해야 비과세가 된다. 다만, 가족(세대구성원)이 취학, 질병치료(요양), 근무지 변경 등으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원전부가 다른 시군지역으로 이사할 때와 세대전원이 이민갈 때, 재개발(재건축) 사업기간동안 임시로 취득하였다가 3년안에 양도하고 재건축아파트로 전세대원이 이사할 때, 공공용지로 협의매수 또는 수용될 때는 보유기간 3년 조건이 충족되지 않아도 비과세 된다. 넷째, 3년이상 보유하였더라도 서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본 및 중동 등 특정 신도시의 주택은 2년이상 거주해야 비과세가 된다.

  다섯째, 6억원 미만의 주택이어야 한다. 상기한 4가지 조건을 만족하였더라도 실거래가액으로 6억원 이상의 고가주택은 비과세 받을 수 없다. 앞의 고욕심 씨의 경우가 이에 해당한다. 이 경우 실거래가액중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세 대상이 된다. 여섯째, 등기한 주택이어야 한다. 1세대 1주택이라도 자기소유를 등기하지 않고 미등기 전매하는 경우 양도소득세 과세대상이 되며 세율도 양도차익의 70%로 중과가 된다.

  이상과 같이 1세대 1주택이라도 상술한 6가지 요건을 만족해야 비과세가 되는 것이다. 다만, 이 요건들은 양도시점에서만 충족하면 된다.
양만득세무회계컨설팅 대표 양만득(yang0990@hanmail.net)