반드시 사업자등록 마쳐야
상가 겸용 주택도 보호대상

김종선 변호사(법무법인 부일 대표변호사, 법조선교회)

문: 상가 겸 주택의 주택부분에 입주하여 피아노학원을 운영하고 있는데, 입주하고 있는 건물이 경매에 회부되었습니다. 사업자등록은 해두었지만 전세권설정은 하지 않은 상태인데, 전세금을 보호받을 수 있는 것입니까?

1. 상가임대차의 보호요건
2001년 12월 29일 영세 상인의 임차보증금을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이 제정되었는데, 이 법의 보호를 받으려면 (1)사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차로서, (2) 보증금이 일정한 금액 이하여야 하며(지역마다 다르며, 서울은 2억4천만 원 이하), (3) 임대차계약에 의한 점포를 인도 받고, (4) 관할세무서에서 사업자등록을 마쳐야 한다.

이와 같이 사업자등록을 마칠 경우 사업자등록신청일 다음날부터 임차인은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있다(법제3조).

2. 대상건물
이 법의 보호를 받는 대상건물은 상가건물이어서 주택임대차보호법에 의하여 보호받는 주택과 상대되나, 위 설문처럼 주택부분에서 사업자등록을 하고 영업을 영위하는 경우 과연 이 법의 보호를 받을 수 있는지가 문제된다.

이와 같은 사례에 대하여 아직 확립된 판례가 없으며, 따라서 2가지 가설이 가능하다. 첫째, 건물의 용도상 주택부분이 분명하므로 주택임대차보호법이 적용되어야 한다고 해석하는 견해를 생각해 볼 수 있다. 둘째, 비록 건축물대장에 주택으로 용도가 등재되어 있다 하더라도 실제에 있어 상업용(피아노학원)으로 사용되고 있고 있다면 상가임대차보호법이 적용될 수 있다고 보는 견해가 있을 수 있다.

3. 설문의 경우
위 설문에 관하여 단정적으로 말하기는 어려우나 이 법 제2조에서 상가건물의 정의를 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물’이라고 규정하고 있는 점에 착안하여 보면, 비록 임차부분이 건축물대장상 주택으로 등재된 부분이라 하더라도 그 부분에 대하여 임차인이 세무서에 사업자등록신청을 하여 그 신청이 반려되지 않고 수리된 것이 명백하므로 건축물대장에 기재된 용도에도 불구하고 위 설문의 경우는 이 법의 보호를 받는 상가건물에 해당하는 것으로 보는 것이 법의 취지에 부합할 것으로 보인다.