상가임대차 5년간 기간보장

김종선 변호사(법무법인 부일 대표변호사, 법조선교회)

문: 2002년 6월경부터 건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있는데, 최근 건물이 타인에게 양도되어 새로운 소유권자가 직접 음식점을 운영하겠다고 건물을 비워줄 것을 요구하고 있다. 새로 제정된 상가임대차보호법에 의하여 5년 동안 임차권이 보장되는 것이 아닌지?

답:

1. 갱신요구권
상가임대차보호법이 제정되어 임차인은 최초 정한 계약기간이 만료되더라도 5년에 도달할 때까지 계약기간의 연장을 건물주에게 주장할 수 있는 권리를 갖게 되었는데, 이 권리가 바로 계약갱신요구권(법10조)이다.  그러나, 임차인에게 갱신요구권이 인정되더라도 월세와 보증금은 법률이 정한 한도내에서 건물주가 임차인에게 인상을 요구할 수 있도록 건물주에게는 차임증감청구권(법11조)을 부여하여 건물주와 임차인 사이에 균형을 꾀하였다.

2. 시간적 적용범위
그런데, 이와 같은 갱신요구권은 이 법률에서 신설된 것이어서 종전 임차인에게는 인정되지 않는데, 이 법은 2001. 12. 29. 제정되었지만 그후 1년 가량 경과된 2002. 11. 1.부터 시행되었기 때문에 그 이전에 체결된 임대차계약에서는 임차인이 이 권리를 주장할 수 없다.
이 설문의 경우 이 법 시행이전에 체결된 계약임이 분명하므로 임차인은 새로운 건물 소유자에게 계약기간의 연장을 주장할 수 없으며, 따라서 건물주의 요구에 따라 건물을 명도할 의무가 있는 것이다.

3. 갱신거절사유
한편, 이 법 시행이후에 체결된 계약이라 하더라도 법이 정하는 8가지 특별한 사정이 있는 경우 임차인이 위 갱신요구권을 행사할 수 없으므로 주의를 요한다.
즉, 임차인이 3기의 차임에 달하도록 차임을 연체한 경우,  임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 무단으로 건물의 전부나 일부를 전대한 경우, 건물의 전부나 일부를 중대한 과실로 파손한 경우, 건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적 달성이 어려울 경우, 건물의 재건축을 위하여 명도가 필요할 경우, 임차인이 그 의무를 현저하게 위반하였을 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 것이다(법 10조 1항 단서).