상가임대보호에 사업자등록은 필수

김종선 변호사(법무법인 부일 대표변호사, 법조선교회)

문: 점포를 임차한 세입자가 보증금을 보호받으려면 어떤 절차가 필요한가요?

답:
1. 상가건물임대차보호법
영업을 위한 상점의 경우 보증금이 고액이고 시설비도 적지 않은 돈이 소요되며, 이와 같은 경우 전세권등기를 하거나 저당권설정을 하여 보증금회수를 위한 보호장치를 갖추는 것이 보통이다. 그런데 영세상인의 경우 보증금이 비교적 적은 금액이고, 건물주가 전세권설정을 꺼려하여 임대차계약만 체결한 후 입주하였다가 나중에 건물이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 회수하지 못하는 경우가 많아 이러한 영세상인을 보호하고자 2001년 12월 29일 제정된 법률이 ‘상가건물임대차보호법’이다.

2. 필요한 요건
영세상인이라고 하여 무조건 보호를 받는 것은 아니며, 위 법률의 보호를 받기 위하여 필요한 최소한의 요건을 구비하여야 한다.

첫째, 영세상인의 기준에 해당하여야 한다(서울의 경우 보증금 1억 4000만원 이하). 월세와 보증금이 함께 있을 경우 월세를 보증금으로 환산하여 합산한다(법2조).

둘째, 임차한 건물을 사업장으로 한 사업자등록을 하여야 하는데, 사업자등록을 신청한 다음날부터 효력이 생긴다.

셋째, 건물에 입주하여야 한다(법3조).

이와 같은 3가지의 요건을 갖출 경우 임차인은 비록 전세권설정을 하지 않았다 하더라도 선순위물권자(예, 임차인보다 앞서 저당권을 설정한 저당권자)가 없을 경우 비록 소유자가 변경된다 하더라도 그 권리를 보호받게 된다.

3. 확정일자는?
위와 같이 위 법률에 의하여 보호받는데 있어 확정일자를 받는 것이 필수적인 것은 아니나 만약, 그 상가건물에 선순위 저당권이 설정되어 있는 경우에는 반드시 확정일자를 받아야 한다.

상가임대차계약서에 대한 확정일자는 관할세무서에서 받아야 하는데(법5조), 위 3가지 요건에 더하여 확정일자를 받을 경우, 선순위저당권이 설정되어 있다 하더라도 경매대금에서 후순위권리자보다 앞서 배당금을 받을 수 있으므로 가급적 확정일자도 받아두는 것이 좋다.