특별한 통지 없이 만기일 넘기면 묵시적 갱신

김종선 변호사(법무법인 부일 대표변호사, 법조선교회)

주택임차인 A는 2003년 6월 1일 건물주 B로부터 주택을 임차하여 사용하고 있는데, 아직 어느 쪽도 임대차계약의 해지를 통고하지 않았다. 이 경우 A는 언제까지 주택을 사용할 수 있는가?

1. 계약기간
주택임대차계약의 기간은 원칙적으로 2년이다. 쌍방의 합의로 이 보다 짧은 기간(1년)을 정하였더라도 이 1년 기간은 임차인만 주장할 수 있는 것이지 임대인은 이 짧은 기간을 주장할 수 없다(주택임대차보호법 4조).

2. 계약의 묵시적 갱신
이와 같은 기간이 만료되기 1개월 전까지 쌍방에서 별도의 의사표시가 없으면, 종전의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그리고 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(주택임대차보호법 6조).

그런데, 이와 같이 존속기간이 정해지지 않을 경우 그 기간은 법4조에 의하여 자동적으로 2년이 되므로 임차인은 계약이 만료된 날부터 다시 2년의 기간동안 임차권을 주장할 수 있는 것이다.

3. 묵시적 갱신과 해지
그런데, 이와 같이 묵시적 갱신이 되었을 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약의 해지를 통고할 수 있으며, 이 통지가 임대인에게 도달된 후 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다(주택임대차보호법 6조의 2). 그러나, 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 2년의 계약기간을 임차인에게 인정하여야 할 의무를 부담하므로 그 기간동안 임의로 해지할 수 없다는 것이 대법원판례의 태도이다. 주택임차인을 두텁게 보호하고자 하는 사고에서 비롯된 것이다.

이와 같은 판례에 입각하면 위 설문상의 임대차계약은 2005년 5월 1일(계약만료일로부터 1개월 전일) 자로 묵시적으로 갱신되었으며, 따라서 임대인 B는 2007년 6월 1일까지 임차인에게 명도를 청구할 수 없게 된다. 그러나, 임차인 A는 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다.