주변시세 등 잘 살펴야 ‘실속’

김종선 변호사(법무법인 부일 대표변호사, 법조선교회)

문: 법원경매를 통하여 아파트를 구입하고자 하는데 어떤 점을 주의하여야 하는가요?

답: 일반적인 인식에 의하면 법원경매를 통하여 부동산을 취득하면 시가보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있고, 따라서 세금도 저렴하며, 나아가 법적 권리상태에 관하여도 법원에서 책임지고 정리하여 주기 때문에 완전한 권리를 취득할 수 있다고 한다. 그러나, 이와 같은 일반적인 인식은 대체로는 맞지만 그렇지 않은 경우도 허다하게 있으므로 경매에 임하는 경우 상당한 주의를 요하는 것이 현실이다.

1.가격문제
경매절차에 회부된 부동산은 법원의 명에 의하여 공인된 감정기관의 가격 평가를 거쳐 최초 경매가를 정하기 때문에 시가보다 더 비싸게 경매에 나올 수 없는 것이 사실이며, 1회 유찰될 때마다 종전 가격의 20%가량 감액되므로 응찰자는 시가보다 싼 가격에 부동산을 취득할 개연성이 높다. 그러나 경매의 경우 가격경쟁에 의하여 최고가를 기재한 사람에게 낙찰되는 특성상 경쟁자가 다수일 경우 낙찰을 위하여 상대적으로 높은 가격을 기재하려 하며, 그러다 보면 시가보다 높은 가격에 경락되는 경우도 흔히 있으며, 아파트 경매의 경우가 그 대표적 사례이다.

2.제세공과금
경매로 부동산을 취득할 경우 납부하게 되는 공과금은 등록세, 취득세, 국민주택채권구입금 등인데 이들의 금액은 취득가를 기준으로 일정한 비율을 계산하여 산출하도록 규정되어 있다. 그런데, 취득가의 계산에 있어 일반 사인간의 매매의 경우 실거래가가 아니라 기준시가를 취득가로 보는 반면, 경매의 경우 경락가격을 취득가로 보도록 세법에 규정되어 있는데 기준시가는 실거래가에 비하여 훨씬 저가인 것이 현실이어서 만약, 경락가격이 시가에 육박하게 되면 제세공과금은 사인간의 거래에 의하여 취득하는 경우보다 경매에 의하여 취득하는 경우 더욱 많이 내야 하는 결과가 되고 만다.

3.권리상태
경매취득의 경우 흠 없는 권리를 취득할 수 있다는 일반의 인식은 임차권과 관련하여 사실과 다를 가능성이 많으므로 주의를 요한다. 즉, 과거에 경매로 인하여 해당 부동산에 관하여 존재하던 임차권은 모두 소멸된 때가 있었으나, 근래에는 주택(혹은 상가)임대차보호법에 의하여 대항력을 갖추고 있을 경우 임차권이 소멸하지 않으므로 상당한 주의를 요한다. 이 경우 경락인은 경매대금과 별도로 임차인에게 임대보증금을 지급할 의무가 있으므로 각별한 주의를 필요로 한다.