차임과 상계하며 건물 명도 청구할 수 있어

 경매로 경낙받은 상가건물을 임차인이 전소유자에게 유익비가 있다며 명도를 안 해줄 경우 해결방안은?

문> 저는 상가건물을 경매절차에서 경낙받았는데 임차인이 전소유자에게 유익비가 있다며 임료를 지급하지 않고 명도도 거부하고 있습니다.
 가. 저는 유익비 상당의 금전을 공탁하면서 유치권 소멸을 청구할 수 있을까요?
 나. 제가 경낙받아 대금을 모두 지급한 이후에 임차인이 지급하지 않은 임료로 임차인의 유익비를 상계할 수 있을까요?
 다. 제가 유익비를 지급함과 동시에 임차인에게 건물을 명도하라고 청구할 수 있을까요?

답> 1. 담보를 위한 공탁은 그 근거법령이 있는 경우에만 허용되는데, 다른 담보를 제공하는 경우 유치권의 소멸을 규정하고 있는 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 않으므로 유익비 상당의 금전을 공탁하는 것을 조건으로 유치권 소멸을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
 2. 임차인의 유익비상환청구권은 임대인과의 임대차계약에 기한 것이어서 경락인에 대한 채권이 아니라 전소유자인 임대인에 대한 채권이므로, 경락인이 임차인에 대한 임료채권과 임차인의 전소유자에 대한 유익비상환청구권을 상계하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다고 할 것입니다.
 그러나 경락인이 유치권의 대상이 되어 있는 건물을 경매절차에서 경락하여 취득함으로서 건물에 관한 임차인의 유치권을 승계한 경우에는(신설 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있습니다), 서로 상계할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다는 것이 하급심의 판례입니다.
 3. 경락인으로서는 건물에 대한 임차인의 유치권이라는 부담을 승계한 것일 뿐 전 소유자의 임차인에 대한 유익비상환채무 자체를 승계한 것은 아니므로 원칙적으로 임차인에 대하여 경락인으로부터 유익비를 지급받음과 상황으로 경락인에게 건물을 명도할 것을 명하는 취지의 판결을 할 수는 없을 것입니다.
 그러나 경락인이 그와 같은 판결을 원하고 있고 임차인도 적극적으로 반대의 의사를 표명하지 않는다면 위와 같은 판결을 하더라도 분쟁의 신속하고 공평한 해결의 측면에서 이를 허용한 판결이 있습니다.
 4. 결국 위와 같은 판례의 취지라면 상가건물을 경락받은 귀하는, 유익비를 주장하며 차임도 지급하지 않는 임차인에게 유익비를 지급하거나 지급하지 않는 차임과 상계를 주장하며 건물 명도를 청구할 수 있을 것입니다.

법무법인휴먼대표변호사