임차건물의 소유권이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 지위는?

경락되면 임차권, 저당권 모두 소멸
경매 낙찰받은 제3자에게 대항 불가

문> 임차건물이 경매에 의하여 경락인에게 소유권이 넘어갔을 때 임차인의 지위에 대하여 알고자 합니다. 저는 2003년 6월 1일자로 주택 1동을 보증금 금4000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 입주 당시 그 주택에는 2001년 7월 8일자로 은행에 채권 최고액 금 5000만원의 1번 근저당권이 설정되어 있었으며, 제가 입주한 후 집주인은 이 주택에 추가로 채권 최고액 금 8000만원의 근저당권을 설정하고 甲으로부터 금원을 차용하였습니다.
 그런데 그 후 집주인이 甲에 대한 채무를 변제하지 못하자 甲의 경매신청에 의하여 현재 경매가 진행중입니다. 이런 경우 저는 어떻게 되는지요?

답> 귀하와 같은 경우는 흔히 발생하는 사례로서 이에 대하여는 많은 판례가 있습니다. 현재 도시에 있는 주택으로서 은행에 1번 근저당권 설정등기가 없는 주택이 거의 없습니다. 이와 같은 주택에 입주한 임차인은 주택의 담보가치로 보아 안심하고 입주하게 되는 것이고 본인의 임차권 후의 권리설정에 대하여 관심을 두지 않습니다. 그러나 경매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에는 복잡한 문제가 일어나고 임차인의 지위가 심히 불안하게 됩니다.
 민사소송법 제608조 제2항에 「부동산상에 존재하는 저당권은 경락에 의하여 소멸한다」고 규정하고 있고 담보권의 실행 등을 위한 경매의 경우 위 규정을 준용하고 있어 어떤 원인에 의한 경매이든 구별없이 부동산이 경락되면 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 물론이고 저당권은 먼저 등기된 것도 모두 소멸하도록 되어 있어서 비록 임차권자보다 후순위인 저당권자나 일반 채권자의 신청에 의하여 진행된 경매에 의해서 경락이 된 경우라도 임차권자보다 선순위인 저당권까지 모두 소멸하게 됩니다.
 따라서 귀하와 같은 경우에 일반 채권자인 甲의 신청에 의한 강제경매 절차에 의하여 경락이 되면 경매신청을 하지 아니한 1번 근저당은 물론 2번 근저당까지 모두 소멸하게 되며 1번 근저당이 소멸하는 관계로 그보다 후순위인 귀하의 임차권도 역시 소멸한다고 해석되고 있습니다. 따라서 甲의 신청에 의한 경매절차에서 주택이 경락되면 귀하의 임차권도 소멸하며 경락인에게 대항할 수 없을 것입니다.