중도금 지급 후 일방적 계약 파기는 효력없어 
제3자에게 넘어간 경우, 손해배상 청구 가능 

 
문> 저는 2004년 3월 15일 갑 소유의 주택을 금 1억원에 매입하기로 한 후, 매매계약을 체결하고 계약금 금 1000만원을 지불하였습니다. 이후 2004년 4월 5일 중도금 금 5000만원을 지급하였으나 2004년 4월 10일경 갑은 위 주택을 매도할 수 없는 상황이 생겼다면서 제가 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환하겠다고 위 매매계약에 대한 일방적 파기를 통보해 왔습니다. 후에 사정을 알아보니 갑은 위 주택을 저보다 더 비싼 가격에 을에게 매도하였음을 알게 되었습니다. 이런 경우 저는 갑에 대하여 어떻게 조치를 취해야 하는지요?

답> 1. 갑에게 위 주택의 소유권 명의가 존속하고 있는 경우
 ① 민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이해에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 계약금만을 주고받은 상황에서 당사자 누구라도 계약금을 포기, 또는 그 배액을 상환하면 자유롭게 계약을 해제할 수가 있는 것입니다.
 ② 그러나 위 질문과 같이 귀하가 중도금을 지급한 경우는 이미 계약의 이행에 착수한 것이기 때문에 그 상대방인 갑이 일방적으로 위 계약을 해제할 수는 없습니다. 그러므로 갑의 일방적인 계약 해제 통보는 효력이 없다 할 것이고, 귀하는 갑에게 당초 계약에 따른 이행을 청구할 수 있습니다. 만약 갑이 위 계약에 따른 매매잔금의 수령을 거부한다면 위 금원을 변제공탁한 후 재판을 통하여 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수가 있다할 것입니다.
2. 위 주택의 소유권이 이미 을에게 이전된 경우
 ① 을이 귀하와 갑이 이미 위 주택에 대한 매매계약이 체결되어 중도금까지 지불된 상황임을 알면서도 적극적으로 갑을 교사하여 위 주택을 매입하였음을 입증하지 못한다면, 귀하는 이미 을에게 이전된 위 주택의 소유권을 취득하기는 어렵습니다.
 ② 그렇다면 귀하와 갑이 체결한 위 계약은 갑의 책임있는 사유로 인하여 이행이 불가능하게 되었으므로, 귀하는 위 매매계약을 해제할 수 있습니다.(민법 제546조).
 ③ 계약이 해제되면 귀하와 갑은 서로 원상회복의무를 지므로, 귀하는 갑으로부터 이미 지급한 계약금의 배액과 중도금 등을 돌려받고, 또한 위 계약의 해제로 인한 손해의 배상을 청구할 수가 있습니다.