상대방의 착오 알면서 묵인할 땐 사기죄 성립
임차시에는 부동산 권리관계 자세히 알아봐야

문> 저는 퇴직금을 가지고 여관 영업을 하려고 여관 건물을 임차보증금 2억원에 월세 200만원으로 정하고 A로부터 임차하였습니다. 여관 건물의 소유자인 A는 제가 평소에 잘 알고 지내던 사회 선배였기 때문에 아무런 의심을 하지 않고 임차보증금을 지급하고 들어가 영업을 하고 있었습니다.
 그런데 몇 달이 지난 후 알고보니 그 여관건물은 제가 임차하기 전에 이미 법원으로부터 경매개시결정이 되어 있었고 경매절차가 진행 중이었습니다.
 저는 A에게 이러한 사실을 항의하였더니 A는 자신은 아무 것도 속인 것도 없다고 하면서 저에게 부동산등기부등본을 열람하여 보면 누구나 즉시 알 수 있는 사항인데 구태여 자기가 저에게 말할 필요가 있었겠느냐고 주장하고 있습니다. 저는 A를 사기죄로 고소하고 싶은데 이러한 경우 A는 사기죄로 처벌될 수 있을까요?

답> (1) 다른 사람의 부동산을 임차하는 경우에는 부동산의 권리관계에 관하여 세밀한 조사를 한 후에 계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하여야 할 것입니다. 만일 부동산에 하자가 있는 경우에는 대단히 복잡한 법률문제가 생겨날 뿐 아니라, 재산상 손해를 보게 되고 많은 속을 썩이게 될 것입니다. 대체로 임대차계약을 체결하기 전에 해당 부동산에 대한 등기부등본을 열람하여 보면 됩니다. 등기부등본에 의하여 소유권자와 담보물권의 설정 여부 또는 경매개시결정이나 기타 다른 권리관계를 확인할 수 있습니다.

(2) 귀하가 질의하신 사안에 있어서 결론적으로 말씀드리면 A는 사기죄로 처벌됩니다. 사기죄의 요건으로서는 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것입니다. 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것입니다.(대법원 1997. 9. 26. 선고 96도 2531 판결, 1996. 7. 30. 선고 96도1081 판결, 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결 등 참조)

(3) 귀하가 임대차계약 당시 임차할 여관 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 건물임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 임차인 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여도 결론을 달리할 것은 아니라는 것이 대법원의 태도입니다.(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참조).