자동 갱신된 임대차계약도 해지가 가능한가요?  

해지 통지는 내용증명우편으로 해야
통보 후 3개월 지나면 해지 효력발생

문> 저는 2001년 5월 20일 갑으로부터 단독주택 2층을 2년 계약으로 임차하여 살고 있으며, 위 계약기간이 만료된 2003년 5월에 위 갑으로부터 아무런 통보가 없어 계속하여 거주하고 있습니다. 그러나 저의 직장관계로 인하여 갑자기 이사를 가야 할 상황이어서 집주인 갑에게 이사를 가겠다 하니 위 임대차계약은 2003년 5월에 재계약된 것과 마찬가지이므로 2005년 5월까지는 보증금을 돌려줄 수가 없다고 합니다.  주변사람들에게 물어보니 위 임대차계약은 계약기간의 정함이 없는 계약이므로 내용증명우편으로 계약의 해지통보를 하면 계약이 해지된다는데 사실인지요? 그렇다면 내용증명우편의 법적 효력은 어떠한 것인지요?

답> 1. 주택임대차에 관한 특칙

 가. 묵시(默示)의 갱신
 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대하여 계약갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하여 계약을 갱신하겠다는 통지를 아니한 경우, 또한 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 1개월 전까지 위와 같은 통지를 아니한 때에는 계약기간의 정함이 없이 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다.  그러나 임차인이 2기(期)에 달하도록 차임(借賃)을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임차인에게 묵시의 갱신을 인정하지 아니합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항).
 나. 묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지
 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생하게 됩니다(주택임대차보호법 제6조의 2 제1항, 제2항).

2. 내용증명

 가. 내용증명우편이란 어떠한 내용의 우편물을 수신인에게 틀림없이 전달했다는 것을 국가기관인 우체국에서 증명받을 수 있는 제도로서, 주로 계약을 해제, 해지할 때, 또는 해제, 해지의 통지를 할 때 등에 주로 사용되고 있습니다.
 나. 즉, 내용증명우편은 당사자의 의사를 상대방에게 표시하고 그 의사표시가 상대방에게 도달됐는지 여부에 다툼이 있는 경우, 그 의사가 상대방에게 통지됐다는 증거가 되는 것이며, 그 자체로 어떤 법적 의미는 없는 것입니다(의사전달 여부의 다툼을 예방하기 위하여 내용증명과 배당증명을 함께 받는 것이 확실합니다).

3. 결론

 귀하의 위 임대차계약은 묵시의 갱신으로 기간의 정함이 없는 계약이므로, 귀하는 언제든지 위 계약의 해지를 할 수 있으며, 임대인 갑이 계약해지의 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 귀하의 임대차계약은 해지되는 것입니다. 단, 해지통보의 방법으로 임대인 갑과 해지통보 여부의 다툼을 예방하기 위하여 배달증명부 내용증명우편을 이용하는 것이 좋습니다.

법무법인휴먼대표변호사