저당권설정등기 후 건물주와 임차보증금을
증액한 경우 증액보증금의 대항력여부

 문> 저는 갑 소유주택을 임차보증금 4천5백만원에 임차하여 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 1년 후 보증금 5백만원을 인상하였고, 그 후 다시 3백만원을 추가로 인상해 주었습니다. 갑은 제가 두 번째 3백만원을 인상해주기 직전, 위 주택에 근저당권을 설정해 주었으며, 그 근저당권에 의한 경매신청으로 을이 위 주택을 경락받았습니다. 그런데 을은 저에게 4천5백만원을 지급받고 위 주택을 명도하라고 하는데, 이 경우 증액된 보증금 8백만원은 보호받을 수 없는지요?

 답> 주택 임대차보호법 제3조는 등기를 하지 않더라도 임차인이 임차주택에의 입주와 주민등록의 전입신고를 한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생하고, 임차주택의 양수인(경락인도 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 의제하고 있습니다.
 그런데 귀하는 두 차례에 걸쳐서 임대인과의 합의에 의하여 임차계약을 갱신하면서 첫 번째 합의갱신은 근저당권을 설정하기 전이고, 두 번째의 합의갱신은 근저당권을 설정한 후인 바, 위 사안에서 문제되는 것은 임차주택에 저당권을 설정한 후 임대인과 임차인간의 합의에 의해 임차보증금을 증액하기로 한 경우, 그 증액된 임차보증금도 대항력을 취득하는지 문제됩니다.
 관련 판례를 보면 “대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음을 물론이나, 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과, 그 합의당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고, 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로, 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고, 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 경락자인 소유자에게 대항할 수 없다”라고 하였습니다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90 다카 11377 판결).
 따라서 귀하는 첫 번째 증액된 5백만원을 포함한 임차보증금 5천만원의 범위에서 대항력을 가지고 있으므로 을에게 5천만원을 지급받을 때까지 위 주택의 명도를 거부할 수 있고, 증액된 계약서상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것입니다.
 그러나 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금 3백만원에 대하여는 을에게 대항할 수 없는 것이므로, 두 번째 증액된 3백만원의 임차보증금은 최초의 임대인이었던 갑으로부터 받을 수밖에 없을 것입니다.

박철민 법률사무소